Mieszkanie ma ten sam metraż, ten sam balkon, identyczny układ mebli i ten sam widok z okna. Zmienia się tylko cena. W jednej ofercie widnieje 819 tys. zł, w drugiej 835 tys. zł, w kolejnej 849 tys. zł, a jeszcze inny pośrednik reklamuje lokal za 865 tys. zł. Dla kupującego wygląda to jak absurd albo próba manipulacji. W praktyce najczęściej oznacza, że ten sam lokal trafił do kilku kanałów sprzedaży, a informacje o nim przestały być aktualizowane w tym samym momencie.
Różnica kilkunastu czy kilkudziesięciu tysięcy złotych nie jest kosmetyczna. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² rozjazd między 820 a 860 tys. zł oznacza zmianę ceny z 16 400 do 17 200 zł/m², czyli o niemal 5 proc. Jeżeli kupujący zacznie negocjacje od droższej kopii ogłoszenia, może nawet nie wiedzieć, że identyczna nieruchomość jest wystawiona taniej przez innego pośrednika albo bezpośrednio przez właściciela.
Jedno mieszkanie może mieć kilku sprzedawców — przynajmniej w internecie
Najprostszy scenariusz wygląda tak: właściciel podpisuje umowy z kilkoma agencjami albo daje pośrednikom zgodę na prezentowanie oferty bez wyłączności. Jednocześnie sam publikuje lokal na OLX, Facebook Marketplace lub innym portalu. W efekcie powstają trzy, cztery, czasem jeszcze więcej ofert dotyczących tej samej nieruchomości.
Nie każda będzie wyglądała identycznie. Jeden agent zmieni kolejność zdjęć, drugi przytnie fotografie, trzeci nie poda numeru budynku, a czwarty zaokrągli powierzchnię z 52,47 do 52,5 m². Opisy również potrafią sugerować różne lokale, choć charakterystyczne elementy szybko zdradzają duplikat: układ okien, płytki w łazience, zabudowa kuchni, widok z balkonu czy plan mieszkania.
Najważniejsza różnica dotyczy jednak ceny.
Wyobraźmy sobie lokal o powierzchni 52 m², którego właściciel chce obecnie sprzedać za 820 tys. zł. W internecie mogą równolegle wisieć następujące wersje:
-
820 tys. zł — aktualne ogłoszenie właściciela,
-
829 tys. zł — oferta agencji po ostatniej częściowej aktualizacji,
-
839 tys. zł — stara cena sprzed pierwszej obniżki,
-
849 tys. zł — ogłoszenie agenta, który nie dostał informacji o dwóch kolejnych zmianach,
-
860 tys. zł — kopia wystawiona wcześniej i później tylko regularnie odświeżana.
Nie oznacza to automatycznie, że pośrednik doliczył sobie 40 tys. zł. Częściej problem jest bardziej banalny: sprzedający obniżył cenę, a część ofert nie została poprawiona.
Zdarza się też odwrotna sytuacja. Właściciel podnosi cenę, ale jedna z agencji nadal reklamuje mieszkanie według starszej, niższej stawki. Kupujący dzwoni przekonany, że znalazł okazję za 799 tys. zł, po czym słyszy, że aktualna cena wynosi 829 tys. zł. To jeden z najbardziej irytujących elementów szukania mieszkania: niska kwota działa jak magnes, choć realnie nie da się już za nią kupić lokalu.
Dlatego samo znalezienie najtańszej wersji ogłoszenia nie wystarcza. Trzeba ustalić cenę, którą właściciel rzeczywiście akceptuje w danym dniu.
Skąd dokładnie bierze się różnica w cenie
Najczęściej przyczyny można sprowadzić do kilku powtarzających się mechanizmów.
Pierwszy to opóźniona aktualizacja. Właściciel zaczyna sprzedaż od 899 tys. zł. Po miesiącu schodzi do 869 tys. zł, później do 849 tys. zł. Jego główny agent aktualizuje ofertę od razu, ale dwie inne agencje robią to dopiero po kilku dniach albo wcale. Stare ogłoszenia nadal pojawiają się w Google i w wyszukiwarkach portali.
Przy spadku z 899 do 849 tys. zł różnica wynosi 50 tys. zł, czyli 5,6 proc. Dla mieszkania 55 m² to około 909 zł/m². Na etapie porównywania ofert jest to już różnica, która potrafi całkowicie zmienić ocenę atrakcyjności nieruchomości.
Drugi przypadek to inna strategia negocjacyjna pośredników. Jedna agencja publikuje cenę wskazaną przez właściciela, druga zostawia wyższą kwotę i zakłada negocjacje. Jeżeli sprzedający oczekuje minimum 800 tys. zł, jeden agent może wystawić lokal za 819 tys. zł, a drugi za 849 tys. zł, licząc na mocniejsze zejście podczas rozmów.
To nie jest korzystne dla kupującego. Cena ofertowa przestaje wtedy być dobrym punktem odniesienia do wartości mieszkania.
Trzeci mechanizm dotyczy wynagrodzenia pośrednika. Trzeba tu rozdzielić dwie rzeczy. Prowizja nie musi być zawarta w cenie nieruchomości. Może być pobierana oddzielnie od sprzedającego, od kupującego albo — zależnie od zawartych umów — od obu stron. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa, która w Polsce wymaga obecnie formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności.
Dlatego przy dwóch kopiach oferty za identyczne 830 tys. zł całkowity koszt kupującego nie zawsze będzie identyczny.
Jeżeli jedna agencja pobiera od kupującego przykładowo 2 proc. + VAT, wynagrodzenie przy cenie 830 tys. zł wyniesie:
16 600 zł netto + 3 818 zł VAT = 20 418 zł brutto.
Efektywny wydatek związany z zakupem rośnie wtedy do 850 418 zł, zanim doliczymy pozostałe koszty transakcji.
Przy prowizji 3 proc. + VAT byłoby to już:
24 900 zł netto + 5 727 zł VAT = 30 627 zł brutto.
Dlatego pytanie „ile kosztuje mieszkanie?” jest za mało precyzyjne. Trzeba zapytać: ile zapłacę sprzedającemu oraz jakie obowiązkowe wynagrodzenie mam zapłacić pośrednikowi?
Czwarty powód to zwykły błąd. Eksport ofert z systemów CRM, ręczne kopiowanie opisów między portalami, stare integracje i kilka osób obsługujących tę samą bazę powodują, że ceny potrafią się rozjechać. Szczególnie źle wygląda to przy długo sprzedających się mieszkaniach, których cena była obniżana trzy lub cztery razy.
Serwisy próbują ograniczać powielanie ofert — regulaminy mogą zabraniać publikowania duplikatów przez jednego użytkownika — ale to nie usuwa problemu ofert wystawianych przez różne biura i różne konta.
Jak znaleźć prawdziwą cenę i nie przepłacić przez złą kopię ogłoszenia
Najpierw trzeba ustalić, czy rzeczywiście patrzymy na ten sam lokal. Sam metraż nie wystarcza. W jednym bloku może istnieć kilka mieszkań o identycznej powierzchni.
Porównuję przede wszystkim:
-
układ pomieszczeń i rzuty,
-
liczbę oraz położenie okien,
-
stronę świata i widok,
-
balkon, loggię albo taras,
-
piętro,
-
charakterystyczne meble i zabudowę kuchenną,
-
płytki, grzejniki, drzwi i punkty oświetleniowe,
-
powierzchnię z dokładnością do części dziesiętnych metra,
-
wysokość czynszu administracyjnego,
-
rok budowy,
-
miejsce postojowe i komórkę lokatorską.
Jeżeli pięć ofert pokazuje tę samą sofę, ten sam układ kuchni i ten sam balkon, różnica 0,1 m² w opisie nie powinna nikogo zmylić.
Drugi krok to zapisanie cen i dat aktualizacji. Nie trzeba do tego specjalnego narzędzia. Wystarczy prosta tabela:
portal — cena — data — pośrednik — prowizja — numer oferty.
Po kilku minutach często widać historię zmian. Ogłoszenie za 879 tys. zł zostało dodane trzy miesiące temu, wersja za 849 tys. zł miesiąc temu, a oferta za 829 tys. zł była aktualizowana wczoraj. Najnowsza cena staje się wtedy pierwszym kandydatem do weryfikacji.
Nie zakładam jednak automatycznie, że jest prawidłowa. Dzwonię i pytam wprost:
„Jaka jest aktualna cena oczekiwana przez właściciela na dziś?”
Potem drugie pytanie:
„Czy od kupującego pobierają Państwo prowizję, a jeżeli tak — ile wynosi brutto?”
Słowo „brutto” jest istotne. Informacja „prowizja wynosi 2 proc.” bez doprecyzowania VAT może skończyć się niepotrzebną niespodzianką.
Trzecie pytanie powinno dotyczyć statusu oferty:
„Czy mają Państwo aktualną umowę pośrednictwa dotyczącą tego mieszkania i czy właściciel potwierdził tę cenę?”
Nie chodzi o żądanie przesłania obcej umowy. Chodzi o sprawdzenie, czy osoba publikująca ogłoszenie rzeczywiście prowadzi sprzedaż, czy tylko posiada starą ofertę w bazie.
Jeżeli różnica między kopiami przekracza 2–3 proc. ceny lokalu, przestaję traktować to jako drobny błąd. Przy mieszkaniu za 800 tys. zł mówimy już o 16–24 tys. zł. Wtedy warto skontaktować się z co najmniej dwoma ogłoszeniodawcami i porównać warunki.
Przy rozjeździe rzędu 5–8 proc. trzeba zachować szczególną ostrożność. To 40–64 tys. zł przy cenie 800 tys. zł. Taka różnica zwykle oznacza poważną zmianę ceny, nieaktualne ogłoszenie albo odmienne zasady sprzedaży.
Dopiero po ustaleniu ceny bazowej zaczynam analizować, czy mieszkanie jest drogie na tle okolicy. Porównywanie ceny za metr przed usunięciem duplikatów prowadzi do złych wniosków. Jeżeli ta sama nieruchomość pojawi się pięć razy w zestawieniu, sztucznie zaburza obraz podaży i zakres cen.
Podobnie jest przy ocenie dostępności ofert w konkretnym budynku czy na osiedlu. Dziesięć wyników wyszukiwania nie musi oznaczać dziesięciu mieszkań. Czasami po ręcznym przejrzeniu zdjęć zostają cztery rzeczywiste lokale. Właśnie dlatego przeglądając nieruchomości, warto liczyć unikalne lokale, a nie same karty ogłoszeń.
Jest jeszcze jeden błąd, który kosztuje najwięcej: negocjowanie procentowego rabatu od przypadkowej kopii oferty. Jeżeli agent A wystawia mieszkanie za 860 tys. zł, agent B za 830 tys. zł, a właściciel realnie oczekuje 815 tys. zł, „wynegocjowanie” 5 proc. od ceny agenta A daje 817 tys. zł. Brzmi jak sukces, chociaż kupujący zszedł z zawyżonego punktu startowego i zakończył rozmowy tylko 2 tys. zł powyżej ceny oczekiwanej przez sprzedającego.
Najpierw ustala się aktualną cenę bazową, dopiero potem negocjuje.
FAQ
Czy właściciel może wystawić mieszkanie taniej niż agencja?
Tak. Przy współpracy niewyłącznej równoległe oferty są spotykane, a ich ceny mogą być aktualizowane w różnym czasie. Trzeba jednak sprawdzić warunki umów pośrednictwa i to, czy konkretna oferta jest nadal aktualna.
Czy najtańsze ogłoszenie zawsze pokazuje właściwą cenę?
Nie. Może być starą ofertą sprzed podwyżki, nieaktualnym eksportem z systemu albo ogłoszeniem, którego autor nie prowadzi już sprzedaży. Cenę trzeba potwierdzić bezpośrednio przed umawianiem prezentacji.
Czy prowizja agencji powinna być wliczona w cenę mieszkania?
Nie ma jednej zasady dla wszystkich transakcji. Wynagrodzenie pośrednika i sposób jego naliczania wynikają z umowy. Dlatego trzeba ustalić osobno cenę należną sprzedającemu i ewentualną prowizję kupującego, najlepiej od razu w kwocie brutto.
Czy można zadzwonić do kilku agencji oferujących to samo mieszkanie?
Tak. To rozsądny sposób zweryfikowania aktualnej ceny, dostępności lokalu i warunków obsługi. Przed podpisaniem dokumentów trzeba natomiast dokładnie przeczytać umowę pośrednictwa, szczególnie zapisy dotyczące wynagrodzenia i sytuacji, w których staje się ono należne.
Jak duża różnica między kopiami ogłoszenia powinna niepokoić?
Kilka tysięcy złotych przy drogim mieszkaniu może wynikać z opóźnienia aktualizacji. Rozjazd powyżej 2–3 proc. warto już wyjaśnić. Przy różnicy 5 proc. lub większej nie należy rozpoczynać negocjacji, dopóki nie zostanie potwierdzona aktualna cena właściciela.
Co sprawdzić jako pierwsze, gdy znajdę pięć wersji tej samej oferty?
Nie zaczynaj od wyboru najtańszego pośrednika ani od składania propozycji cenowej. Najpierw potwierdź, że wszystkie ogłoszenia dotyczą dokładnie tego samego lokalu, następnie ustal aktualną cenę oczekiwaną przez właściciela oraz pełny koszt prowizji po stronie kupującego. Dopiero od tej kwoty licz opłacalność i negocjuj. To usuwa najgroźniejszy błąd: negocjowanie rabatu od ceny, która już dawno przestała obowiązywać.
